desahucio por impago de alquiler abogados madrid

El proceso de desahucio puede iniciarse por dos supuestos: por expiración del término del contrato de alquiler o por impago de las rentas. En una y otra situación, el propietario/arrendador deberá presentar demanda de desahucio por alguno de estos motivos, o los dos, solicitando se recupere la posesión de la vivienda.

Para el caso de procesos de desahucio por impago de alquiler, en la demanda se reclamarán tanto las cantidades adeudadas como el desahucio por falta de pago, incluyendo también las costas.

Además, lo particular de estos procedimientos de desahucio por impago de alquiler es que aúnan las características principales de los procesos declaraciones y de los procesos ejecutivos. Se solicita al Juzgado la declaración de la existencia de la cantidad impagado en concepto de alquiler y la ejecución del desahucio por falta de pago.

Decreto de admisión de un desahucio por impago de alquiler

Admitida la demanda de desahucio por impago de alquiler, el Letrado de la Administración de Justicia emitirá decreto dando continuación a los trámites legales oportunos. En el mismo se acordará la fecha de juicio, la fecha del lanzamiento y se dará plazo de 10 días hábiles al arrendatario para que se oponga a la demanda.

Si en ese plazo el inquilino presenta contestación a la demanda, entonces se fijará fecha para el juicio. Para el caso contrario, donde no se alegue nada, se dictará decreto de archivo, fijándose la fecha de lanzamiento inicialmente prevista.

No obstante lo anterior, el plazo de 10 días para contestar a la demanda comienza desde que se ha notificado la demanda al inquilino. En muchas ocasiones la notificación plantea serios problemas porque no se localiza al arrendatario o éste no se deja notificar.

La falta de notificación, aunque dolosa, no impide el desahucio por impago de alquiler. La Ley prevé que, para el caso de que la notificación haya sido intentada sin efecto, se proceda a la averiguación de domicilio del arrendatario. Si tampoco ha sido posible notificarle de este modo, se informará de la demanda en Edictos y Boletines, contando entonces los 10 días hábiles.

Notificación previa y enervación del desahucio por impago de alquiler

Una vez se notifica la demanda al arrendatario, el plazo de 10 días que se indicaba será para oponerse a la demanda o para enervar el desahucio. Ello se consigue con el plago de las cantidades debidas.

La Ley ofrece la oportunidad al inquilino de pagar la deuda y paralizar el desahucio. El inquilino podrá seguir en la vivienda. Sin embargo, este mecanismo sólo se podrá utilizar una vez.

Del mismo modo, la Ley prevé una forma de que el arrendatario no pueda enervarlo y es a través del requerimiento fehaciente previo. El propietario deberá enviar un Burofax con certificado de contenido y con acuse de recibo requiriendo el pago. En caso de que el inquilino no responda, si la demanda se presenta en el plazo de 30 días desde la recepción de dicha comunicación, el arrendatario no podrá enervarlo.

Prórrogas del contrato de alquiler:

La duración del contrato de alquiler será libremente pactada por las partes. Si fuese inferior a 5 años, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta alcanzar los 5 años, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no prorrogar en los 30 días previos como mínimo a la fecha de terminación del contrato.

En el caso de que el contrato de alquiler ya hubiese llegado a un período de 5 años, se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años, siempre que el arrendador no hubiese notificado en el plazo de 4 meses anteriores a la terminación su voluntad de no continuar con el contrato de alquiler o en el plazo de 2 meses si fuese el arrendatario.

Real Decreto-Ley 20/2022, de 27 de diciembre, publicado en el BOE el 28 de diciembre de 2022:

En el RD referido se enuncian diferentes medidas tendentes a paliar, entre otras cuestiones actuales, la problemática de la inflación derivada de la guerra en Ucrania. Entre las medidas previstas se encuentran los límites a la actualización de las rentas de alquiler, prórrogas extraordinarios de los contratos o paralización de los procesos de desahucios.

En relación con la prórroga de los contratos de alquiler, el RD 20/2022 refiere que aquellos contratos que venzan entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se podrá prorrogar a petición del inquilino durante otros 6 meses desde la finalización del contrato, manteniendo condiciones.

Por su parte, respecto a la suspensión de los desahucios, el RD prevé que los procedimientos de desahucios y lanzamientos de inquilinos considerados vulnerables se paralice hasta el 30 de junio de 2023.

No obstante, ello está supeditado a que el Juez acredite la condición de vulnerabilidad del inquilino y las alternativas habitacionales que pueda tener, aplicando dicha suspensión a los procedimientos de desahucio por cantidades debidas o por finalización de la duración del contrato de alquiler.

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